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联合办公空间WeWork延平路店开业不到一个月100%出租,“一月三店”的扩张速度全球“唯一”
市中心+新玩法,生成“有情怀的创业社区”
发布时间:2017-06-15

WeWork威海路店布局新颖。

裸心社泰兴路联合办公空间。

  明快的音乐声中,有人手捧咖啡、三三两两在咖啡吧台边交流,有人坐在沙发上手捧电脑快速敲击键盘……这些年轻人背后,是一幅色彩明快的手绘壁画,灵感来源于中国丝绸之路。

  见到记者,从欧洲回国创业的毛雪蕾从WeWork延安东路店大堂的hot desk(临时工位)上站起来,分享起自己的工作体验。“只要付租金便可以免费使用办公空间里的所有服务,这样我就可以把精力全部投入到公司业务上了。”虽然租了办公室,毛雪蕾和团队成员更多时候还是喜欢在公共区域的小桌上办公,因为一抬眼,便可以看到其他会员努力工作的身影,“就像大学的图书馆,每个人都沉浸在自己的世界中,坚定且专注,这或许也是‘创业’最迷人的地方吧。”

  联合地产商降低运营风险

  co-working也被称作“联合办公”,2010年成立于美国的WeWork作为联合办公领域的先行者,一年前进入中国市场。来自克而瑞的数据显示,截至2016年末,国内联合办公空间运营商数量已超3500家。高力国际相关报告显示,仅北京、上海两个城市,联合办公空间网点数量分别达235个和860个。

  WeWork的基本商业模式颇为简单清晰:低价与商业写字楼物业签署长期租赁协议,然后将其改造成众多的、大小不一的办公空间,以更高的租金短租给中小型企业和自由职业者,获取租金“差额利润”。主要用户以创业者居多,租赁时间最短1个月,租金2000元左右。但依靠大量短期租赁,这种模式的营业收入显然不够稳定,众多联合办公企业入不敷出,要么不断融资烧钱,要么关门大吉。

  WeWork延安东路店与远洋集团的收入分成模式,则颠覆了原有的“玩法”:WeWork负责品牌、设计、社区建设、数据信息、全球会员网络资源以及运营,地产商远洋集团提供地产物业、本地化运营及资金支持,最后两者基于营业收入分成。对WeWork来说,合作方远洋集团提供地产物业,意味着向房东给付租金带来的固定成本风险消失。这样的非“二房东”模式,目前已在北京的WeWork慈云寺店、光华路店应用。

  “联合办公代表了未来办公租赁的一种主要形态。”戈壁创投管理合伙人徐晨指出,这是其颇受资本和地产商青睐的原因。

  联合办公也为地产商解决库存问题提供了新思路。WeWork目前在中国的8家门店,除威海路店属老建筑修整改造以外,其余均为商务写字楼改造。WeWork中国最大的竞争者优客工场的大部分门店,也是租赁的商务写字楼。以上海的6个门店为例,除1家在产业园区,1家在商场,其余4家均从商业地产商处承租。优客工场此前的融资名单中,也有一家地产公司的身影。在徐晨看来,联合办公的目的不是消化库存,而是通过服务和信息更加有效地帮助房地产商分配和使用房地产资源,最终和房地产商一起重构行业价值链和利润结构。

  打造社区团队来连接会员

  现阶段,共享办公大体有三种方式:众创空间、加速器和联合办公。众创空间和加速器中许多是初创公司,甚至是萌芽状态,很多公司享受免费工位,根据成长的不同进展,享受不同的服务。联合办公的主体模式是付费工位,以及座位以外的公共空间。

  目前,在上海市中心区域,有WeWork、We+、裸心社、优客工场、方糖小镇、SOHO3Q 等多家联合办公空间品牌。在WeWork亚太区董事总经理欧勒·鲁奇看来,“扎堆”并不是坏事,如果大家都看到这个市场,说明需求确实存在。WeWork CEO亚当·纽曼说:“WeWork提供的不仅仅是办公室空间,我们的核心在于充满激情的、有着极高互动合作的社区。”而这种合作的促成,从空间到服务都在体现。WeWork 威海路空间里最让人印象深刻的设计,便是带有几何曲线的楼梯和吧台状的栏杆。WeWork国际发展部产品负责人凯尔·白克介绍说,这里会让人们不自觉地停留,增加交流的可能。

  WeWork还专门成立社区团队,为会员提供所需服务。会员可以在线提交需求、反馈意见及建议,社区团队会第一时间处理和回应。当设计团队在设计新的办公地点时,社区团队也会应邀参与产品讨论,提供现有会员的体验反馈。“社区团队是WeWork的灵魂,是连接会员的桥梁。”欧勒·鲁奇说,他们也不断在合作中帮助会员成长。2016年7月1日WeWork延平路店开业后,一家只有7人的互联网金融科技企业入驻,经过不到一年的发展,现在团队人数已上升至20人,其中部分成员是通过WeWork的一名猎头会员招聘而来。数据统计显示,在WeWork全球体系中,70%的会员相互合作,50%的会员有业务往来。

  从目前中国联合办公空间行业来看,主要参与者除了WeWork这类“原住民”,还有地产商、创投机构、轻资产管理公司。区别于地产商物业转型、降低空置率的目的,创投机构更多是以孵化器模式吸引优秀创业团队加入,提供投资服务。开在WeWork威海路空间内的科技寺便是如此,不仅提供空间,还在企业发展中后段提供融资服务。“我们介于孵化器和共享空间之间。”一位社区经理说,与WeWork达成战略合作后,科技寺开拓上海市场省了不少力气。

  大企业成为新的目标用户

  一直以来,初创企业都是联合办公的生命之本、创意之源,但当“双创”度过高增长期,联合办公的目标用户也在慢慢发生变化,大企业成为新的目标。

  欧勒·鲁奇认为,这是双方对彼此的共同需要。“因为相较于创业公司,大公司可以签订长期合同,带来更为稳定的营业收入。”同时,灵活办公空间使跨国企业具有更大的灵活性,可以较快地扩大或缩小规模,项目团队尤其如此。此外WeWork这样的联合办公空间,可以进行大规模采购,压缩成本。从全球的统计数据来看,相比传统写字楼,大企业入住WeWork可降低20%—30%的成本。

  目前,一项旨在帮助大企业会员设计、建造、管理及运营办公楼的全新会员服务已经启动。通过这项服务,WeWork可以帮助大企业会员进一步提高员工在职场的工作体验,为大企业会员提供室内设计、访客管理、会议室预定、活动协调以及空间使用数据收集及分析服务,同时会有社区管理团队在现场为大企业会员提供即时服务。

  全球范围内,WeWork共有800多家企业会员,每个企业会员员工数逾500人,占WeWork 全球会员比例超20%,是WeWork会员增长最快的部分。此外,包括通用电气、戴尔、三星、微软、硅谷银行、毕马威、康柏、红牛、美国银行等共有54家世界五百强企业均已入驻WeWork。中国是WeWork大企业会员增长最快的市场。在美国,2015年底,才有真正意义上第一个大企业会员,在中国不到一年已有多家大企业会员入驻,最大的一家名为A2Live的视频公司,已在延平路店租用了200多个工位。

  不过与国外大公司不同的是,国内企业的入驻团队大多是非核心或体量较大且不涉及商业机密的团队。比如美团、大众点评把地推团队安置在We+联合空间。据We+方面介绍,目前租下100个以上工位的大公司占到该空间用户总数的15%—20%。

  联合办公开始一波整合潮

  “一年前,把WeWork带到中国只是一个梦想,如今,我们已在中国市场取得很大成功。”亚当·纽曼说,WeWork在中国的开店速度、入驻率和对大企业的吸引程度都远超预期。WeWork延平路店开业不到一个月就100%出租,速度在WeWork历史上前所未有。今年5月,“一月三店”的开店速度创造了全球市场的“唯一”。趁着全球创业潮兴起以及其营造的“有情怀的创业社区”优势,截至目前,WeWork在全球15个国家、45个城市拥有超过150家办公地点,12万名会员。

  从国内市场来看,目前北京、上海、深圳是众多联合办公布局重镇。具体点位上,市中心被摆在首位。2015年11月,第一家裸心社开业,地址选在上海市中心复兴中路。“越是重要的战略位置越能带来社员,更多的社员就意味着更多的商业机会和便利。”公司负责人解释,现有的8家裸心社都位于上海,不过很快就会去北京、香港等城市布局。

  今年以来,联合办公领域正在开始一波大的整合潮。优客工场与洪泰创新空间合并,无界空间全资收购 Fourwork(富空间),We+和酷窝COWORK宣布合并。行业的集中度在进一步提高,规模效益正在发酵。同时,海外扩张也在积极进行中,优客工场在全国20座城市拥有78个共享办公场地,今年将进入洛杉矶、纽约、伦敦等城市。We+和酷窝COWORK合并后,已在3个国家、16个城市布局45个空间。

  欧勒·鲁奇认为,WeWork并没有受到竞争对手的威胁,他们将继续做好自己的事。目前,全球范围内快速扩张的WeWork采用大数据建模进行内部设计,在快速复制之余,适当调整以满足当地市场的需求。如在中国,大型会议室较国外多了不少;各个空间之间采用磨砂玻璃以加强私密性;更多座位被安置成背对背的形式等,“中国市场的需求一直很强烈,我们对此充满信心”。(记者 迟腾)
【来源】解放日报